林振輝：內房前景危機四伏 土地增值稅被高估

內房前景危機四伏

內地三中全會(huì )結束之后，相關(guān)細節和措施已陸續出臺。不過(guò)出乎市場(chǎng)預期的是，中央并沒(méi)有出臺辣招調控樓市，反而是中央電視臺（央視）近日爆出包括萬(wàn)科、富力、SOHO中國等在內的45家內房企業(yè)有總額超過(guò)3.8億元（人民幣，下同）的應交而未交土地增值稅，令市場(chǎng)嘩然。隨后有專(zhuān)家表示，若立即征收該部份稅款，地產(chǎn)商將會(huì )出現資金鏈收緊甚至斷裂可能性，將會(huì )令房?jì)r(jià)大跌。筆者看淡內房前景，不過(guò)認為央視及專(zhuān)家看法有失偏頗。

土地增值稅問(wèn)題被高估

央視提到的應交未交稅款金額被嚴重高估。根據內地稅制慣例，開(kāi)發(fā)商通常在預售時(shí)會(huì )按2%-5%的比例預繳部份土地增值稅，剩下部份將會(huì )在物業(yè)接近交付完成時(shí)才進(jìn)行確認，期間計為“應交土地增值稅”。換言之，央視提到的報表中“應交而未交土地增值稅”3.8萬(wàn)億是一個(gè)估值，而且不需要立即上繳。不過(guò)，由于地方政府為鼓勵開(kāi)發(fā)商拿地，會(huì )延長(cháng)開(kāi)發(fā)商繳納土地增值稅的限期，一旦政府開(kāi)始清查該方面稅款，縮短繳納限期，部份內房公司難免出現現金流趨緊的情況。但若考慮其他措施，例如房產(chǎn)稅和收緊房貸，內房將會(huì )受到更大沖擊。

實(shí)名制和房產(chǎn)稅呼之欲出

內地不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度已經(jīng)醞釀多年，今年3月份國務(wù)院發(fā)出通知，計劃在2014年完成并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，最近更有消息指完成時(shí)間提前到明年6月份。完善實(shí)名制是內地房產(chǎn)稅全面實(shí)行的第一步，房產(chǎn)稅細節將會(huì )在短期內陸續推出，對內地樓市的沖擊將會(huì )慢慢顯現。房產(chǎn)稅主要是針對第二套（或更多）物業(yè)，而內地不少人擁有2套或以上物業(yè)，其中不少為政府或國企工作人員，一旦實(shí)施實(shí)名制將會(huì )備受壓力，很多人可能會(huì )選擇提前沽售物業(yè)，同時(shí)壓抑購買(mǎi)需求。

另外，近期內地許多二三線(xiàn)城市如杭州、南京、廈門(mén)等紛紛加碼樓市調控，主要是提高第二套房首付比例（最高至七成），同時(shí)限制外地購房者進(jìn)入。除此之外，據中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì )和融360研究院調查顯示，內地32個(gè)重點(diǎn)城市中有17個(gè)城市出現房貸暫停情況，暫停趨勢由一線(xiàn)城市蔓延到二三線(xiàn)城市，連首套房房貸也被叫停。雖然最近出臺的調控措施只是之前基礎上微調，影響有限，暫停房貸也與銀行資金趨緊，房貸利率收入偏低有關(guān)，但也反映出政府和銀行對樓市泡沫過(guò)大的擔憂(yōu)。

盡管近年樓控不斷，但內地房?jì)r(jià)依然只升不跌，其中一個(gè)重要原因是地方政府與開(kāi)發(fā)商之間有著(zhù)復雜的利益關(guān)系。但三中全會(huì )之后推行的改革措施將很大機會(huì )會(huì )改變這種狀況，考慮到樓價(jià)過(guò)高及房產(chǎn)稅等將陸續出臺，筆者看淡內房前景。

海爾質(zhì)優(yōu) 可逢低吸納

步入11月以來(lái)，內地家用電器板塊升幅顯著(zhù)，截至到11月27日，包括海信科龍（921）、創(chuàng )維數碼（751）和海爾電器（1169）在內的6個(gè)主要家電股本月股價(jià)平均升幅高達24%，而同期恒指升幅只有2.4%左右。家電板塊造好的一個(gè)原因是10月底公布的3季度業(yè)績(jì)普遍好于預期。不過(guò)更主要原因是內地三中全會(huì )有關(guān)決定顯示，城鎮化等將會(huì )進(jìn)一步推進(jìn)，同時(shí)出臺措施扶持節能環(huán)保家電企業(yè)，龍頭企業(yè)將會(huì )直接受惠。本周筆者推介海爾電器，因其是全球白色家電龍頭，是新政策直接受惠者，而且業(yè)績(jì)增長(cháng)穩定，建議可逢低吸納。

新政策門(mén)坎高 集團直接受惠

內地歷時(shí)5年的家電下鄉政策在今年年初到期，實(shí)行了一年的節能補貼政策也在6月份退出市場(chǎng)。今年8月，國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展節能環(huán)保產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》中提到，將會(huì )研究實(shí)施“領(lǐng)跑者”計劃，推動(dòng)節能環(huán)保家電的發(fā)展，市場(chǎng)預計該政策很大可能在2014年1月開(kāi)始實(shí)施。“領(lǐng)跑者”計劃準入門(mén)檻高，可能不設截止日期，與之前的一系列扶持政策有本質(zhì)差別。

新扶持政策對產(chǎn)品技術(shù)要求較高，中小家電企業(yè)難以被覆蓋，其目的是扶持龍頭企業(yè)，調整行業(yè)結構，提高家電行業(yè)整體效率水平。該計劃涵蓋的產(chǎn)品主要包括空調、洗衣機、熱水器和冰箱等，而集團主要產(chǎn)品如洗衣機和熱水器等都在范圍之內，另外行業(yè)整合有利于集團擴大市場(chǎng)份額，受惠顯著(zhù)。

盈利能力強 物流業(yè)務(wù)強勁

上個(gè)月公司公布的首三季度營(yíng)運情況顯示，營(yíng)運收入和純利分別同比增長(cháng)12.3%和18.6%至458.21億元和13.89億元。其中洗衣機業(yè)務(wù)和熱水器業(yè)務(wù)收入保持穩定增長(cháng)，分別同比增長(cháng)8.4%和3.4%，且第三季度表現明顯優(yōu)于第二季度，顯示公司不受家電補貼結束影響。而占集團收入超過(guò)9成的渠道綜合服務(wù)業(yè)務(wù)表現出色，收入同比增長(cháng)13.3%至424.48億元。集團渠道服務(wù)出色，物流配送服務(wù)遠優(yōu)于行業(yè)平均水平。同時(shí)，集團網(wǎng)上銷(xiāo)售也增長(cháng)強勁，筆者相信，隨著(zhù)內地經(jīng)濟繼續復蘇，以及城鎮化帶來(lái)的家電和物流需求持續增長(cháng)，集團盈利將可以維持較高增長(cháng)。

估值方面，截至星期四（11月28日），本月港股家電板塊平均升幅逾24%，而海爾電器升幅只有平均水平的一半，即12%左右，是同板塊中升幅最低的個(gè)股?？紤]到集團家電產(chǎn)品及物流業(yè)務(wù)的出色表現，加上新政策的利好刺激，筆者相信海爾電器仍有一定的上升空間，可逢低吸納。建議18元附近買(mǎi)入，目標價(jià)25元，止蝕16元。