專(zhuān)家：有地方政府已準備“一房四吃” 包括遺產(chǎn)稅

原標題：城鎮化：要承載理想、抱負與希望（專(zhuān)家訪(fǎng)談·關(guān)注城鎮化中的不良傾向⑧）

核心提示：國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)部許正中教授接受人民日報訪(fǎng)談時(shí)稱(chēng)：“在現實(shí)社會(huì )中，確實(shí)有政府主導、推動(dòng)的城鎮化綁架房地產(chǎn)的現象，這主要是財政體制造成的。有的地方政府已經(jīng)準備進(jìn)行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個(gè)稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。

受訪(fǎng)專(zhuān)家：國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)部許正中教授

本版編輯：趙蓓蓓

有的地方強調三年大變樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現“虛火”過(guò)旺現象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是城鎮化的一個(gè)表現形式，要避免“為房而房”的怪圈

編輯：近些年，城鎮化建設如火如荼，與之相應的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的異常紅火。地方政府的賣(mài)地需求與賣(mài)地沖動(dòng)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一拍即合。在許多地方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設似已成城鎮化建設的代名詞。一種值得注意的現象是，在城鎮化大趨勢的市場(chǎng)背景下，各地熱衷于新區、新城的報批建設，實(shí)際操作上中小城市尤其是三、四線(xiàn)城市則更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)造城，大有城鎮化被房地產(chǎn)綁架之嫌。您怎么看待這一現象？

許正中：在目前的城鎮化發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)已成矛盾的重要焦點(diǎn)，想購房者望價(jià)興嘆，“房奴”們埋頭苦干，“房叔”、“房姐”壟斷房源，開(kāi)發(fā)商賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。似乎城鎮化就是房地產(chǎn)化，確實(shí)有城鎮化被房地產(chǎn)綁架之嫌。

需要高度重視的是，現在許多城市房地產(chǎn)發(fā)展速度高于各種配套的發(fā)展速度，出現“拆了建”、“建了拆”的現象。尤其是三、四線(xiàn)城市和一些建制鎮，以此為由頭大搞建設，卻由于產(chǎn)業(yè)等相關(guān)配套無(wú)法跟進(jìn)，建成的房子無(wú)人居住，形成一個(gè)個(gè)空城、“鬼城”。有的地方強調三年大變樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現“虛火”過(guò)旺現象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是城鎮化的一個(gè)表現形式，要避免“為房而房”的怪圈。

當然，在加速城鎮化的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是最受益的行業(yè)之一。產(chǎn)業(yè)轉移、人口流動(dòng)、財富增長(cháng)，都將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的增量空間。我們需要防范的是片面搞“土地城鎮化”、“水泥城鎮化”。這樣的城鎮化往往以經(jīng)濟發(fā)展為目標，以工業(yè)化為主線(xiàn)，以地方政府為主導，以土地升值為主引擎，物質(zhì)資本大量消耗，高成本、低收益。它必然帶來(lái)要素結構失衡、空間失衡、產(chǎn)業(yè)結構失衡，這完全背離了城鎮化是人的城鎮化這一本質(zhì)。要建立宜居、人性化的城市，更應該注重人口的城鎮化、可持續的城鎮化、生態(tài)的城鎮化，滿(mǎn)足居民的多樣化需求，使其有充分選擇的空間。市政建設絕不是農村的拼接和平鋪，而是現代技術(shù)的集成和現代藝術(shù)的展現。在新城市建設過(guò)程當中，新的產(chǎn)品尤其是那些科技生活產(chǎn)業(yè)城市綜合體將會(huì )迎來(lái)其良好的發(fā)展機會(huì )，也將成為房地產(chǎn)需求的產(chǎn)生地。

在現有體制下，地方財政支出責任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規模舉債。新一輪體制改革，應在調整財政支出結構的前提下理順中央與地方的財稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導向的“央”“地”關(guān)系

編輯：盡管城鎮化建設離不開(kāi)房地產(chǎn)，但城鎮化絕不應是房地產(chǎn)化。有人認為，不是房地產(chǎn)綁架了城鎮化，而是政府主導、推動(dòng)的城鎮化綁架了房地產(chǎn)。您怎么看？

許正中：在現實(shí)社會(huì )中，確實(shí)有政府主導、推動(dòng)的城鎮化綁架房地產(chǎn)的現象，這主要是財政體制造成的。在現有體制下，地方財政支出責任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規模舉債。為了償債，房地產(chǎn)成為“二財政”和“提款機”，有的地方甚至成為“主財政”和“搖錢(qián)樹(shù)”。根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額6.4萬(wàn)億元的75%。雖然業(yè)內人士對這種簡(jiǎn)單相加的計算方法持不同觀(guān)點(diǎn)，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已成不爭的事實(shí)。其中，土地出讓金歷來(lái)是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會(huì )占到房屋銷(xiāo)售價(jià)值的40%左右。有的地方政府已經(jīng)準備進(jìn)行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個(gè)稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。新一輪體制改革，應該在調整財政支出結構的前提下理順中央與地方的財稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導向的“央”“地”關(guān)系。未來(lái)各地政府將在另一個(gè)層面上展開(kāi)競爭：比誰(shuí)的市場(chǎng)更開(kāi)放，比誰(shuí)的服務(wù)效率更高，比誰(shuí)更加遵守市場(chǎng)“游戲規則”，比誰(shuí)城鄉更加平等、和諧。

政府在城鎮化建設中的主導作用，要注重防止“雙二元”的發(fā)展，即防止城鄉二元化發(fā)展以及城市內的貧富二元化發(fā)展。發(fā)展融合性的房地產(chǎn)，防止社會(huì )馬賽克化。同時(shí)，政府要頂層設計，對公共資源進(jìn)行合理配置。城鎮化關(guān)鍵在于人的城鎮化，要讓進(jìn)城農民享受市民待遇，在住房、教育、醫療等方面都得到應有的普遍服務(wù)，形成“產(chǎn)”“城”融合的良好格局。

新型城鎮化不僅是住在城中，更是幸福在城中。政府需從三個(gè)方面著(zhù)手，即保障人的充分流動(dòng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高度融合、提供普遍服務(wù)

編輯：目前，新型城鎮化建設被作為拉動(dòng)內需的一個(gè)重要抓手。很多地方政府習慣于靠搞投資、上項目特別是房地產(chǎn)項目來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟。而日益攀升、居高不下的房?jì)r(jià)，不僅沒(méi)有拉動(dòng)內需，反而在很大程度上遏制了消費需求和城鎮化進(jìn)程，成了農民進(jìn)城、大學(xué)畢業(yè)生留城難以逾越的門(mén)檻。搞新型城鎮化，政府究竟應該如何作為？

許正中：新型城鎮化不僅是住在城中，更是幸福在城中，不僅是讓農民進(jìn)城，還要讓他們享受與市民均等的公共服務(wù)，這就需要政府從三個(gè)方面著(zhù)手，即保障人的充分流動(dòng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高度融合和提供普遍服務(wù)。

據我觀(guān)察，一個(gè)人對社會(huì )的貢獻與三個(gè)要素正相關(guān)：一是人的流動(dòng)性，主要是其搬家的次數；第二個(gè)是其更換職業(yè)的次數；第三是其受教育的時(shí)間長(cháng)短。改革開(kāi)放以來(lái)，我國的人口流動(dòng)越來(lái)越普遍，勞動(dòng)市場(chǎng)化產(chǎn)生的激勵機制刺激了人們的流動(dòng)欲望，促使勞動(dòng)者去積極尋找適合自己的最佳崗位。政府在城鎮化過(guò)程中就是要保證人的充分流動(dòng)，打破傳統戶(hù)籍制度的束縛，保證農民向城市轉移和市民在城市間轉移的有序性。推進(jìn)城鎮化不僅是簡(jiǎn)單的農民進(jìn)城，增加城市人口比例和城市面積，更是戶(hù)籍制度、生活模式、就業(yè)方式、社會(huì )保障、產(chǎn)業(yè)結構和人的素質(zhì)素養等一系列的城鎮化。城鎮化是綜合集成的發(fā)展過(guò)程。