萬(wàn)億土地增值稅欠繳調查：未來(lái)或并入房產(chǎn)稅

有專(zhuān)家指出，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商不愿意及時(shí)清算土增稅，還不如說(shuō)是當地財政、稅務(wù)部門(mén)為了不沖高當年的基數，默許甚至希望開(kāi)發(fā)商延遲清算，藏“稅”于企。

　　一周以來(lái)，央視曝光房企拖欠土地增值稅一事，持續發(fā)酵。

　　“央視報道有誤差，但‘任志強(微博)們’也未必都對。”多位會(huì )計、稅法專(zhuān)業(yè)人士指出，雖然央視在稅收統計上有瑕疵，但不可否認，土地增值稅確實(shí)存在“先天不足”，稅制設計不合理、房企通過(guò)會(huì )計操作手法避稅等問(wèn)題，普遍存在。

　　一位稅法專(zhuān)家對21世紀經(jīng)濟報道介紹，1994年出臺的土地增值稅相關(guān)法規面臨調整。而在未來(lái)房地產(chǎn)稅制的構建中，建立統一的持有環(huán)節的房地產(chǎn)稅也將是一大趨勢，包括土增稅在內的多個(gè)稅種，都有可能調整和并入該稅。

　　中共十八屆三中全會(huì )《決定》明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。在稅法專(zhuān)家看來(lái)，未來(lái)的稅制改革設計中，最好將包括土地增值稅在內的繁雜稅種，合并為統一的房地產(chǎn)稅，減少交易、流通環(huán)節稅費，增加持有環(huán)節稅費。

　　事實(shí)上的欠繳

　　央視對房企欠繳土增稅的報道，激起開(kāi)發(fā)商和稅務(wù)部門(mén)極大的反彈。

　　任志強等開(kāi)發(fā)商“不淡定”的背后，是房企采取多種會(huì )計手法規避土地增值稅清算，從而導致事實(shí)上的欠繳、一拖再拖普遍存在。

　　以華遠地產(chǎn)為例，根據華遠地產(chǎn)2012年年報，2012年末華遠地產(chǎn)應交稅費項下土地增值稅約5.50億元，占其當年銷(xiāo)售額近10%。

　　但這筆錢(qián)并不需要在當年度繳納，因為正如任志強所說(shuō)，這筆錢(qián)是按照土增稅相關(guān)規定預提出的，在未到清算時(shí)間不用繳納。

　　然而，“任何一個(gè)會(huì )計都清楚，不交按預征率計算出來(lái)的應交土增稅，都屬于拖欠稅款。”在憶通律師事務(wù)所律師李勁松看來(lái)，這筆錢(qián)已經(jīng)構成了事實(shí)上的欠繳。

　　熟悉內情的房地產(chǎn)稅務(wù)人士透露，對于預提的土地增值稅，相當于企業(yè)預提的撥備，在會(huì )計核算上，目前在“應交稅費－應交土地增值稅”科目中核算，開(kāi)發(fā)商為了少交企業(yè)所得稅，一般都會(huì )主動(dòng)、積極地在當期計提與項目竣工結算進(jìn)度相配比的土地增值稅，在利潤表“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項目中反映，減少了當期利潤，這樣，企業(yè)所得稅就少交了。而在資產(chǎn)負債表中，它則體現在“應交稅費”項目中，如果清算時(shí)間往后拖上個(gè)好幾年，這個(gè)應繳未繳的土地增值稅就像滾雪球一樣越滾越大，看起來(lái)，確實(shí)好像欠下大量的稅款。

　　資深會(huì )計專(zhuān)家馬靖昊認為，按照目前的制度，大量未交的土地增值稅稅款，說(shuō)是欠稅，卻還沒(méi)有最終清算；說(shuō)不是欠稅，它又遲遲不清算，這就是問(wèn)題的癥結所在。而由于房地產(chǎn)“清算時(shí)點(diǎn)”存在不確定性，達到還是未達到稅法規定的清算條件，開(kāi)發(fā)商可以按照自己的目的通過(guò)各種手段，去操控清算條件。

　　業(yè)內人士向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，開(kāi)發(fā)商合法規避土地增值稅有好幾種辦法。首先，是盡量避免觸發(fā)剛性的主動(dòng)申報清算義務(wù)。比如，在項目規劃時(shí)即預設超過(guò)15%的可售建面用于自留運營(yíng)，或在銷(xiāo)售環(huán)節采用多種多樣的非直接銷(xiāo)售方式，處置高于15%總可售建面的物業(yè)的所有權等。

　　其次，是在“項目全部完成銷(xiāo)售”前至少保留一套房屋不銷(xiāo)售，進(jìn)而適用“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土增稅清算”的游戲規則。

　　再次，對同一清算項目分塊、分層、分期多次申辦預售許可證，使相關(guān)項目“取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年”的起算時(shí)點(diǎn)大大延后。

　　經(jīng)過(guò)上述“稅務(wù)籌劃”后，大量土增稅被延遲清算。一位稅法專(zhuān)家直言，盡管眾多開(kāi)發(fā)商否認此前預提的土地增值稅“應交未交”違法，但是從任志強“可以不交”的話(huà)語(yǔ)中，可以看出未按照法律要求，如數繳納土地增值稅的情況，基本屬實(shí)。

　　根據國泰君安證券披露的分析師報告顯示，目前土地增值稅的缺口大約在7000億左右。但業(yè)內人士也指出，這是根據開(kāi)發(fā)商5%的計提率得出的，并未按照一個(gè)個(gè)項目來(lái)實(shí)際核算，真實(shí)的土地增值稅如果要清繳，其額度難以估計。

　　至于國家稅務(wù)總局以及地方稅務(wù)部門(mén)為什么也要站出來(lái)說(shuō)話(huà)？馬靖昊認為，其中有一個(gè)很重要原因就是，央視報道的3.8萬(wàn)億元欠稅如果真的成立，稅務(wù)局收不上來(lái)，出現大量的壞賬， 稅務(wù)部門(mén)就會(huì )非常難看。

　　土增稅的“先天缺陷”

　　馬靖昊指出，一個(gè)稅種，如果納稅人可以通過(guò)制度漏洞規避掉，使得這部分稅收在賬面上處于合法的“應繳未繳”狀態(tài)，那么可以說(shuō)這個(gè)稅種是一個(gè)存在先天缺陷的“低能兒”。土地增值稅正是這樣一個(gè)“低能兒”， 由于先天設計缺陷，留下了大量可供操控的彈性空間。

　　“如果稅務(wù)機關(guān)不向房企下發(fā)清繳通知，只要開(kāi)發(fā)商不辦理竣工驗收手續，或者不把房子賣(mài)完，就可以一直合理、合法地不去進(jìn)行土地增值稅清算，也就構不成‘拖欠’。”一位幫多家開(kāi)發(fā)商做稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人士透露，企業(yè)都是逐利的，只要不違法，都會(huì )選擇避稅?，F實(shí)中，開(kāi)發(fā)商規避土地增值稅清算普遍存在。

　　追溯土地增值稅及其計征方式數年來(lái)的出臺歷程，21世紀經(jīng)濟報道記者多方采訪(fǎng)發(fā)現，該稅種由于采取累進(jìn)稅率，對開(kāi)發(fā)商影響極大，曾引發(fā)開(kāi)發(fā)商集體游說(shuō)有關(guān)部門(mén)。一位當年參與此事的香港開(kāi)發(fā)商透露，當時(shí)找了很多專(zhuān)家和學(xué)者研討，一開(kāi)始試圖降低累進(jìn)稅率的征收辦法，后來(lái)又提出了預征的措施。

　　在該稅出臺一年后，1995年1月出臺的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》，規定可以對納稅人預征土地增值稅，預征的比例數次調整，目前為1％－5％。

　　在此過(guò)程中，多家開(kāi)發(fā)商參與細則建議、制定，導致該制度最后傾向于其利益，在實(shí)踐中也可以使得開(kāi)發(fā)商利用規則避稅。

　　多位稅法專(zhuān)業(yè)人士表示，十多年過(guò)去，開(kāi)發(fā)商已形成一整套應對土增稅的方法和機制，以實(shí)現企業(yè)最終的利潤最大化。

　　首先，從清算結果來(lái)看，清算工作實(shí)際稅負率不高，以廣州市為例，在近年來(lái)已經(jīng)清算的項目中，實(shí)際稅負率最高為9%，最低為1%。

　　并且，按照土地增值稅的計算公式倒推，實(shí)際稅負率低于5%時(shí)，意味著(zhù)該項目的普通住宅的增值額不超過(guò)20%，清算稅款主要來(lái)自其它類(lèi)型的房產(chǎn)。房地產(chǎn)項目的增值額偏低除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以享受開(kāi)發(fā)成本20%加計扣除的因素外，企業(yè)申報資料不能反映其實(shí)際情況也是一個(gè)重要因素。

　　另一值得注意的現象是，企業(yè)所得稅退稅的案例增多，并且金額屢創(chuàng )新高。這是因為清算的實(shí)際稅負率雖然不高，但卻仍比預征率大，對于實(shí)行查帳征收企業(yè)所得稅的房企，由于繳納的土地增值稅可以稅前扣除，清算實(shí)際繳納的稅款分攤至各年，就意味著(zhù)當年的企業(yè)所得稅繳多了，因此出現了所得稅退稅的問(wèn)題。

　　此外，清算后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)案例明顯增多，以避免稅務(wù)機關(guān)稽查。只要注銷(xiāo)申請一通過(guò)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者就等于安全著(zhù)陸，稅收的風(fēng)險基本上轉嫁給了稅務(wù)機關(guān)。

　　CRIC研究中心分析師朱一鳴指出，我國土地增值稅存在征管不力的現象。2012年，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達6.44萬(wàn)億，其中住宅5.35萬(wàn)億。但2012年我國土地增值稅征收額只有區區2719億元，不僅遠少于土地出讓收入2.69萬(wàn)億，甚至少于契稅2874億元。土地增值稅的測算方法不科學(xué)，具體操作較困難，是最大的原因。

　　重建房地產(chǎn)稅制

　　對于土增稅存在的問(wèn)題，國家稅務(wù)總局曾公開(kāi)回應稱(chēng)，下一步稅務(wù)總局將完善制度措施，加強土地增值稅征管。

　　但在很多專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，這并不能解決根本問(wèn)題。解決問(wèn)題的方法也許需要房地產(chǎn)稅制的重建。

　　中山大學(xué)財稅系主任林江向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，土地增值稅之爭的深層次原因也是央地事權、財權的矛盾，地方政府希望在稅收收入上留有回旋余地，土地增值稅成為在現行稅制下可以被“操控”的稅種。

　　林江說(shuō)，2002年設立的開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅、土增稅分屬?lài)?、地稅征管。國稅負責的企業(yè)所得稅匯算與地稅負責的土增稅清算，難以很好地協(xié)同；而在現行中央與地方財政分成體制下，地方政府難以做到土增稅“應收盡收”。土地增值稅屬于100%的地方稅種，某些情況下，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商不愿意及時(shí)清算土增稅，還不如說(shuō)是當地財政、稅務(wù)部門(mén)為了不沖高當年的基數，默許甚至希望開(kāi)發(fā)商延遲清算，藏“稅”于企。

　　針對土地增值稅“欠繳”之辯，有專(zhuān)家稱(chēng)，土地增值稅本質(zhì)上仍是資本利得稅。從長(cháng)期看，可能會(huì )被并入房地產(chǎn)稅。

　　中國財稅法學(xué)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文認為，應按照三中全會(huì )要求加大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)力度，并以此為契機將備受爭議的土地增值稅最終并入房地產(chǎn)稅中，達到降低房?jì)r(jià)或者減緩房?jì)r(jià)增長(cháng)等長(cháng)期目標。同時(shí)，可以減少執法部門(mén)因自由裁量權較大而導致選擇性執法的空間。

　　林江也認為，在稅制改革設計中，要把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅等不同稅種合并到統一的房地產(chǎn)稅中，厘清、完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收，在征收額度、繳納方式上推進(jìn)改革，以此回到市場(chǎng)化的初衷上。

　　11月25日，財政部部長(cháng)樓繼偉表示，下一步深化稅制改革的重點(diǎn)內容將包括，全面推進(jìn)增值稅改革，建立符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規律、規范的消費型增值稅制度，消除重復征稅問(wèn)題；加快房產(chǎn)稅立法和改革步伐，減少房產(chǎn)建設和交易環(huán)節稅費，清費立稅，提高保有環(huán)節的稅收。（編輯賈紅輝張凡申劍麗）

(21世紀經(jīng)濟報道)